BEZPOSREDNIK.BG

Обяви без комисионни

• Искате ли обявата Ви да стигне директно до потенциалния си клиент?
• Искате ли да направите сделка без да плащате комисионна?
• Искате ли да спестите време и пари?

ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА

По – долу сме се опитали да Ви бъдем полезни с обяснение на самия процес , през който протича покупко – продажбата на недвижим имот. Какви са Вашите интереси и действията, които трябва да извършите. Надяваме се да придобиете основна предства и да Ви помогнем да се чувствате по-сигурни. Самата сделка минава през няколко етапа . Пърия етап е подаване на обява от страна на продавача. Следва провеждане на огледи на имота с потенциалните купувачи. Когато се появи купувач, който е харесал имота и желае да го закупи започва същинската част от покупко-продажбата. В повечето случаи поради необходимост от време (продавачът да се снабди със всички необходими документи, а купувачът с необходимите средства) страните подписват предварителен договор. От една страна той ангажира страните да сключат сделката, а от друга гарантира, че никоя от тях в последствие няма да променя договорените условия или да се отметне от сделката. В предварителния договор се определя датата, часа, мястото и нотариуса , пред когото ще се изповяда сделката, цената, кой ще поеме разноските и т.н. Тези условия стават задъжителни и за двете страни. Разбира се има и случаи, когато страните са готови да сключат сделка веднага и предварителен договор не е необходим. Тогава може да се премине директно към сделка пред нотариус. След като страните подпишат нотариален акт пред нотариуса, този акт се вписва в Агенцията по вписванията и едва тогава сделката се счита за успешно приключила. За ваше улеснение сме показали бланков предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот. Имайте предвид, че всяка сделка е уникална и използването на бланкови договори не е подходящо и не защитава вашите интереси. Целта ни е просто да видите как изглежда този вид договор и какво да очаквате.

Бланка--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Днес, на ........................ /................................................................./ година между: .................................................................... от гр. .................., с ЕГН ........................, с л.к. № ....................... изд. на ......................г. изд. от МВР, ............, живуща в .........................................................................................................., наричана по – долу “ПРОДАВАЧ” И .................................................................... от гр. .................., с ЕГН ..........................., л.к. № .........................., издадена на .................. от МВР, ................ живущ в гр.................................................................................................. наричан по - долу “КУПУВАЧ” се сключи настоящия договор за следното:

І.ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА

Чл.1. Продавачът продава на купувача следния свой собствен недвижим имот, а именно: ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. за сумата от ...............(............................................................) евро.
Чл.2. Купувачът заяви, че е съгласен и купува имота, подробно описан по- горе за сумата от .................. (................................................................) евро.

ІІ. НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ . СРОК НА ДОГОВОРА:

Чл.3. Купувачът се задължава да заплати на продавачите договорената цена по следния начин: 3.1. При подписването на настоящия договор купувачът изплаща на продавача сумата от ................. (..................................................) евро, която сума служи като капаро / задатък/; 3.2.Останалата част от продажната цена, в размер на ..............( ........................................................................) евро купувачът се задължава да изплати на продавача в деня на подписване на нотариалния акт.
Чл.4. Страните се договарят да сключат окончателния договор най- късно на ..............г. от .....часа пред нотариус ............................................................................................, на адрес :........................................................................ като промяната на тази дата може да стане по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма.

III. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ПРОДАВАЧА

Чл.5. ПРОДАВАЧИЪТ се задължава да представи пред Нотариуса документ за собствеността си, скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверения за наследници, удостоверение за тежести на продаваемия имот към датата на сделката ) и всички други изискуеми от закона документи, необходими за изповядане на сделката от нотариуса
Чл.6. /1/ПРОДАВАЧЪТ декларира и ангажира отговорността си:
- че е единствен легитимен собственици на продаваемия имот,
- че не е сключвал други предварителни договори,
- че не е залагал, ипотекирал или обезпечавал вземания с този имот,
- че този имот не е предмет на съдебни и извън съдебни спорове
- че върху него нямат права трети лица.
- че имота не е отдаван под наем и за него няма вписани договори за наем
/2/ В случай, че някое от горните обстоятелства се окаже невярно и това стане причина сделката да не се извърши, продавачиът дължи на купувача двойния размер на платеното капаро.
Чл.7. ПРОДАВАЧИЪТ се задължава да освободи и предади владението на имота на купувача в деня на изповядане на сделката, след нейното извършване.
Чл.8. ПРОДАВАЧИЪТ се задължава да се явят пред Нотариуса в определения ден и час с готовите документи за извършване на сделката.

ІV. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА КУПУВАЧА

Чл.9.КУПУВАЧЪТ е длъжен да заплати на продавача уговорената цена в размер и сроковете, определени в този договор.
Чл.10. Купувачът декларира, че преди подписването на този договор е извършил оглед на имота и че е запознат с неговото състояние.
Чл.11. Купувачът е длъжен да се яви с необходимите документи пред Нотариус в уговорен с продавачите ден и час , но най – късно до посочената в чл.4 дата за извършване на сделката.

V. ДРУГИ УСЛОВИЯ . НЕУСТОЙКИ

Чл.12. При неизпълнение на задълженията от страна на продавача, същият дължи на купувача даденото му капаро в двоен размер.
Чл.13. При неизпълнение на задълженията от страна на купувача , даденото капаро остава за продавачите.
Чл.14. Разноските по нотариалната сделка ще се изплатят от страните по равно.
Чл.15. Настоящият договор се сключва на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и играе ролята на разписка за даденото от купувача и полученото от продавачите капаро.
Чл.16. Неуредените въпроси в договора ще се решават съобразно действащото законодателство.
Чл.17. Настоящият договор може да бъде прекратен от страните по взаимно съгласие като отношенията им ще се уредят в писмена форма.
Чл.19. При сключването на настоящия договор се представиха копия от следните документи:

Договорът се състави в два еднообразни екземпляра по един за всяка страна.

Д О Г О В А Р Я Щ И:

ПРОДАВАЧ: .................................                КУПУВАЧ : ...........................

Край на бланката ---------------------------------------------------------------------------------------------------

Ако искате да знаете какви са вашите задължения като продавач или като купувач, какви са вашите интереси и за какво трябва да внимавате продължете нататък.

1. АКО СТЕ ПРОДАВАЧ

1.1 КАКВИ ДОКУМЕНТИ ТРЯБВА ДА ИМАТЕ?

- Трябва да се снабдите с пълен комплект документи за собственост, за имота (нотариален акт, съдебно решение, постановление за възлагане на имот от съдия изпълнител, договор и т.н.). Добре е, ако имате и предходните документи за собственост за имота, защото това дава по - голяма сигурност на евентуалният Ви купувач.

- Следващият необходим документ е данъчна оценка, която се издава от данъчната служба по адрес на имота. Задължително преди да подадете молба за издаване на данъчна оценка трябва да платите данъка за имота. Съветваме ви да платите данъка само за периода до продажбата, защото след нея данъка се дължи от новия собственик . Ако не платите данъка това ще се отрази в данъчната оценка и нотариусът няма да изповяда сделката.

- В случай, че продавате парцел, или накакъв друг вид земя е необходимо да се снабдите и със скица на съответния имот. Тя се издава от техническата служба на общината по местонахождение.

- В повечето случаи е необходимо да имате удостоверение за семейно положение, решение за развод (ако сте разведени), удостоверение за наследници и т.н. тези документи се вадят от общината, по адресната регистрация на лицето.

- В повечето случаи купувачите по сделки с недвижими имоти ползват услугите на адвокат или на нотариуса, който ще изповяда сделката. От тях ще получите иноформация, дали е необходимо да се снабдите с още документи освен посочените по-горе. Ако купувачът ще ползва банков кредит, трябва да се подготвите за продължителни контакти с различни административни органи, тъй като всяка банка има списък с различни видове документи и удостоверения, които ще трябва да представите.

1.2. КАКЪВ Е ИНТЕРЕСЪТ НА ПРОДАВАЧА И ЗА КАКВО ТРЯБВА ДА ВНИМАВАТЕ ?

- Ако сте продавач интересът Ви е единствено да получите договорената цена. На пръв поглед изглежда много елементарно, но не е. Има много варианти цената ви да бъде намалена ако не сте внимателни. Ако искате да получите точно определена сума трябва много внимателно да проверите колко ще бъдат страничните разходи по сделката.По принцип грубата сметка показва, че разходите по нотариалното изповядване на сделката, таксите за агенцията по вписванията и местния данък достигат до около 3 % от цената на сделката посочена в нотариалният акт. Тези разходи обикновенно се разделят по равно между продавача и купувача, но може да се договори и друго. Освен посочените по-горе разходи някои от удостоверенията, с които ще трябва да се снабдите също се заплащат като цената им расте в зависимост от срока за издаването им. Поради тези причини Ви съветваме да направите пълна калкулация на разходите, които ще имате по сделката преди да подпишете предварителен договор или каквото и да е друго споразумение с купувача. Много е важно, в предварителния договор, да не поемате ангажименти , които не може да изпълните в срок, защото всяко неизпълнение или забавяне носи санкции, чиито размер може да бъде доста голям. Единстевия ни съвет към вас е : ЧЕТЕТЕ ВНИМАТЕЛНО ВСИЧКО, КОЕТО ТРЯБВА ДА ПОДПИШЕТЕ и НИКОГА НЕ ДАВАЙТЕ ОРИГИНАЛНИТЕ ДОКУМНТИ ЗА СПРАВКА !!!

2. АКО СТЕ КУПУВАЧ

- Ако сте купувач първо трябва да се уверите, че лицето ,което Ви продава имота е негов собственик.

- Трябва да направите подробна справка за имота и да проверите дали върху него няма някакви тежести ( вписани искови молби, ипотеки, възбрани, вписани договори за наем , неуредени сметки по регулация и т.н.)

- Поискайте копие от докумнтите за собственост и направете консултация с адвокат или с нотариуса, който ще изповядва сделката. Проблемите, които може да има относно собствеността върху имота са толкова многобройни, че е възможно дори и самите собственици да не знаят за съществуването им. Спестените средства за консултация може да се окажат най-големия ви разход..

- Съветваме ви да поговорите със съдеите на имота относно самата сграда. Не забравяйте, че във всяка сграда има един съсед, който знае всичко и с радост ще го сподели стига да намери слушател.

2.1. КАКЪВ Е ВАШИЯТ ОСНОВЕН ИНТЕРЕС КАТО КУПУВАЧ ?

- Вие сте харесали точно този имот, който сте гледали и сте готови да го закупите на цената, за която сте се разбрали. Това е основното което трябва да ви интересува. В тази част вашите интереси се покриват с интереса на продавача ( виж по-горе).Нещата за които трябва да внимава купувача обаче са доста повече. Много е важно имота, който купувате да няма тежести ( виж по-горе) . Покупката на имот с неразрешени проблеми ви поставя пред угрозата да водите дела години наред и дори да загубите имота и парите, които сте платили.

- Много е важно да уговорите и момента, в който ще получите владението на имота. Съветваме ви да уговорите конкретна дата, на която имота трябва да бъде освободен и да ви бъде предаден, както и сериозна санкция за неспазване на този срок. Това ви дава възможност да защитите правата си пред съда и да мотивирате другата страна да бъде максимално коректна.

- Здължително изискайте от продавачите да заплатят всички сметки за ток, вода, парно и др. и да ви представят квитанциите за това.

- Съветът ни към вас е : НАПРАВЕТЕ ЗАДЪЛЖИТЕЛНО КОНСУЛТАЦИЯ С АДВОКАТ ИЛИ НОТАРИУС и ЧЕТЕТЕ ВНИМАТЕЛНО ВСИЧКО, КОЕТО ТРЯБВА ДА ПОДПИШЕТЕ !!!